Fannie Mae ve una disminución en las ventas de viviendas el próximo año

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Los economistas de Fannie Mae esperan que las ventas de viviendas el próximo año caigan a sus niveles más bajos desde 2008, antes de recuperarse para ayudar a sacar al país de una breve recesión.

Pero la fuerza de esta esperada recuperación de la vivienda podría debilitarse, en gran parte porque muchos propietarios se mostrarán reacios a renunciar a las bajas tasas de interés de sus hipotecas existentes, dijeron el lunes los economistas de Fannie Mae.

doug duncan

“La economía continúa deslizándose hacia una recesión modesta, que pronosticamos que comenzará en el nuevo año, con la vivienda liderando la desaceleración”, dijo el economista jefe de Fannie Mae, Doug Duncan, en un comunicado. “Las tasas de interés más altas generalmente han causado una reducción en la inversión en vivienda fija, lo que históricamente ha llevado a desaceleraciones económicas o recesiones. Desde nuestra perspectiva, la buena noticia es que la demografía sigue siendo favorable para la vivienda, por lo que el sector parece estar bien posicionado para ayudar a sacar a la economía de lo que esperamos sea una breve recesión”.

A fines de octubre, más del 80 por ciento de los propietarios de viviendas con hipotecas pagaban al menos 2 puntos porcentuales menos que las tasas actuales del mercado, la mayor proporción en décadas, dijeron los economistas de Fannie Mae en un comentario que acompaña a la publicación de su último pronóstico mensual.

El creciente “efecto de bloqueo”, el desincentivo financiero para que los propietarios existentes pongan su casa en el mercado, se muden y obtengan una nueva hipoteca, “persistirá de una manera que no ha sucedido en más de 40 años”, dijo Fannie. Los meteorólogos de Mae dijeron. “Esperamos que esto pueda limitar las ventas generales de viviendas durante el próximo ciclo económico”.

Se espera que la venta de viviendas disminuya el próximo año

El pronóstico de este mes fue la primera vez que los economistas de Fannie Mae extendieron su horizonte de pronóstico hasta 2024. El pronóstico más reciente indica que las ventas de viviendas tocarán fondo a una tasa anualizada de 4,27 millones durante el segundo trimestre de 2023 y luego registrarán un crecimiento modesto durante los próximos seis trimestres. .

Para todo 2023, Fannie Mae predice una caída del 21,5 por ciento en las ventas a 4,951 millones. Esto es aún más grave que la disminución de ventas del 17,7 por ciento prevista para 2022.

Aunque Fannie Mae proyecta que las ventas de viviendas se recuperarán un 19 por ciento en 2024, a 5,898 millones de ventas, aún sería significativamente menor que el pronóstico de ventas de 6,307 millones para este año.

Si bien la oferta mensual de viviendas existentes ha ido en aumento durante el último año, parece deberse principalmente a que las viviendas tardan más en venderse, no a que más personas las pongan a la venta.

Las últimas cifras de Redfin muestran que el flujo de nuevos listados en el mercado ha bajado un 17,5 por ciento en comparación con el año pasado. Los economistas de Fannie Mae sospechan que eso se debe a que muchos compradores potenciales eligen no poner sus casas en el mercado porque no quieren renunciar a la tasa baja de su hipoteca existente.

“Además del ritmo más lento de las ventas, la implicación de este efecto de bloqueo es que los compradores por primera vez pueden volverse cada vez más hacia casas nuevas en los próximos años, ya que cada vez menos propietarios actuales ponen sus casas en el mercado”, pronostica Fannie Mae. dijo. “Dicho esto, los constructores de viviendas pueden concentrarse más en una oferta de productos relativamente modesta, ya que la cantidad de compradores que avanzan es menor que en ciclos anteriores”.

La caída de la demanda significa que los constructores de viviendas tienen más inventario, lo que probablemente genere descuentos más agresivos, lo que podría ayudar a que las ventas de viviendas nuevas “se mantengan relativamente bien en relación con las ventas existentes en los próximos trimestres”, proyecta Fannie Mae.

Fannie Mae proyecta que las ventas de viviendas existentes caerán casi un 22 por ciento en 2023, a 4.424 millones, y las ventas de viviendas nuevas caerán un 17,5 por ciento a 527.000.

Las tasas hipotecarias pueden haber tocado techo

Fuente: Fannie Mae Housing Forecast, noviembre de 2022.

Aunque los economistas de Fannie Mae creen que las tasas hipotecarias caerán de manera constante durante los próximos dos años, no las ven caer por debajo del 6 por ciento para fines de 2024.

Los funcionarios de la Fed han expresado su preocupación por las presiones inflacionarias derivadas de los mercados laborales ajustados que conducen a una dinámica en espiral de salarios y precios, señalaron los pronosticadores de Fannie Mae. “Si bien esperamos que la Fed disminuya el ritmo de sus aumentos de tasas en las próximas reuniones, esperamos que la tasa terminal [for the federal funds rate] estará cerca del 5 por ciento”.

Después de elevar su tasa objetivo de fondos federales a un día seis veces este año, la tasa de referencia ahora es de 3,75 por ciento a 4 por ciento. Con otra subida de 50 puntos básicos esperada en la reunión de la Fed del 14 de diciembre, la Fed finalmente podría estar llegando al final de su campaña de subida de tipos.

Eso, combinado con una economía en contracción y una reducción del diferencial entre los rendimientos de los bonos del gobierno y las tasas hipotecarias después de que las tasas de interés se estabilicen, podría provocar una disminución modesta en las tasas hipotecarias.

En un pronóstico del 23 de octubre, los economistas de la Asociación de Banqueros Hipotecarios predijeron una caída más dramática en las tasas, con préstamos de tasa fija a 30 años cayendo por debajo del 6 por ciento el próximo año y muy por debajo del 5 por ciento en 2024.

Si bien las tasas hipotecarias más bajas “eventualmente deberían ayudar a impulsar una recuperación de las ventas”, los economistas de Fannie Mae dicen que no esperan que la recuperación sea tan dramática como en algunos ciclos anteriores, gracias al efecto de bloqueo creado por aumentos y caídas dramáticos en las tasas. . Después de tocar mínimos históricos el año pasado, las tasas hipotecarias se han más que duplicado en el último año.

De cara al futuro, dijeron los economistas de Fannie Mae, “este será el primer ciclo económico desde la década de 1970 en el que los mínimos y máximos de las tasas de interés serán más altos que el ciclo anterior”.

Previsión de una caída modesta pero sostenible de los precios

Fuente: Fannie Mae Housing Forecast, noviembre de 2022.

Si bien los economistas de Fannie Mae esperan que las ventas de viviendas se recuperen en 2024, predicen que los precios nacionales de las viviendas seguirán cediendo algunas de las ganancias meteóricas observadas durante la pandemia.

La última proyección es que la apreciación anual del precio de la vivienda caiga a un solo dígito durante los últimos tres meses de 2022, se vuelva ligeramente negativa durante el segundo trimestre de 2023 y permanezca allí hasta 2024.

Aunque los economistas de Fannie Mae actualmente esperan que la disminución de los precios de las viviendas a nivel nacional no supere el 1,5 por ciento anual, algunos mercados locales esperan mayores caídas, mientras que los precios pueden seguir aumentando en otros.

Medidas como el índice de compra Case-Shiller y la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda muestran que los precios de las viviendas ahora están cayendo mensualmente, señalaron los meteorólogos, y las encuestas de consumidores realizadas por Fannie Mae muestran que aquellos que esperan que el valor de las viviendas caiga en los próximos 12 meses son superados en número por los que creen que van a escalar.

“Es probable que esto contribuya a un crecimiento más lento del consumo debido a un ‘efecto riqueza’ negativo, en el que es menos probable que los hogares ahorren o se endeuden más porque sienten que sus activos están perdiendo valor, dijeron los economistas de Fannie Mae.

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